+7 (495) 924-34-42

Иностранные граждане могут приобрести объект недвижимости только на юридическое лицо, зарегистрированное по законам Хорватии. В роли учредителей могут быть как физические, так и юридические лица. Учредитель может быть директором своей хорватской компании. Как правило, юридическое лицо регистрируется в форме  D.O.O. - хорватского аналога ООО (Общества с ограниченной ответственностью). Регистрация компаний в Хорватии входит в перечень наших услуг.

Для регистрации юридического лица от российского гражданина требуется только загранпаспорт.

От учредителя - иностранного юридического лица потребуются следующие надлежащим образом легализованные документы:

  • Свидетельство о регистрации или выписка из реестра юридических лиц (не старше 1месяца)
  • Устав
  • Учредительный договор (при наличии)
  • Протоколы компании, последовательно отражающие назначение директоров компании
  • Доверенность на подписание необходимых документов, если комплект учредительных документов подписывается не директором компании (текст доверенности рекомендуется заранее согласовывать с нами).

Если учредителем является оффшорная компания, то дополнительно потребуются:

  • Certificate of Good Standing с апостилем (не старше 1 месяца)
  • Certificate of Incumbency с апостилем (не старше 1 месяца)

Такой же комплект документов необходим и при покупке долей уже существующей хорватской компании. Перевод вышеуказанных документов осуществляется сертифицированными переводчиками в Хорватии.

* Обращаем Ваше внимание на то, что в связи с наличием между Хорватией и РФ соответствующего договора, российские документы принимаются в Хорватии без апостиля, а копии - при условии надлежащего заверения российским нотариусом.

К сожалению, хорватские консульства отказывают в заверении подписей учредителей и директоров будущих хорватских компаний в РФ, поэтому необходим выезд данных лиц в Хорватию хотя бы на один полный рабочий день, в течение которого осуществляются следующие действия:

  • подписание документов в присутствии нотариуса
  • оформление нотариальных доверенностей
  • открытие банковских счетов для учредителей
  • открытие предварительного (накопительного)счета компании, куда учредителями переводится сумма уставного капитала
  • встреча с будущим бухгалтером

Как правило, регистрация юридического лица занимает 2-4 недели с момента подачи документов на регистрацию в Коммерческий суд после подписания комплекта учредительных документов у нотариуса.

 

Предварительный договор (Пред-договор)

Чтобы зафиксировать за собой объект до регистрации своей компании, покупателю рекомендуется заключить с продавцом Предварительный договор (или Договор о задатке) и тут же внести предоплату, который на практике равняется 10-15% стоимости объекта недвижимости.
Предпочтительной форма внесения задатка являются наличные. При отсутствии у клиента достаточных наличных средств, что может быть обусловлено особенностями российского законодательства о валютном регулировании и контроле, клиенту может быть предоставлено 3-5 дней для перевода средств предоплаты по безналичному расчету. 
После внесения задатка объект фиксируется за покупателем. В дальнейшем  в случае его отказа от заключения Основного договора купли-продажи он теряет сумму задатка.

При отказе от сделки со стороны продавца сумма задатка подлежит возврату покупателю в двойном размере.

Преддоговор, как правило, содержит все основные условия основного договора купли-продажи, включая валюту платежа и даже банковский курс, которым следует руководствоваться при осуществлении перевода по безналичному расчету.

 

Основной договор купли-продажи

После регистрации компании можно подписывать договор купли-продажи и осуществлять оплату основной суммы по договору со счета компании (компании предварительно получает кредит от учредителя-нерезидента, который оформляется по факту уведомления Национального банка Хорватии). В этом случае объект ставится на баланс юридического лица

Нередко встает вопрос о стоимости, по которой объект ставится на баланс компании. Существуют два варианта: постановка на баланс: по полной стоимости (в этом случае задаток возвращается физическому лицу Продавцом и со счета компании проплачивается полная сумма) и по стоимости за вычетом задатка (то есть в соответствии с суммой, перечисленной Продавцу со счета компании).

После оплаты объекта и получения расписки в получении средств от продавца Основной договор купли-продажи заверяется в присутствии нотариуса, и  документы передаются в соответствующий отдел Муниципального суда на регистрацию прав собственности покупателя, в чем покупателю выдается удостоверительная квитанция с регистрационным номером. Окончательная регистрация может занять от нескольких недель до года. 

Следует отметить, что неизбежными являются потери на конвертацию валюты. Расчеты за недвижимое имущество между резидентами Хорватии, а также если один из участников сделки является резидентом Хорватии, проводятся исключительно в национальной валюте, в то время, как все цены номинированы в евро. Это означает, что продавец требует перечисления ему такой суммы в кунах, которая позволит приобрести евро в размере стоимости объекта. 

Ориентировочно через 1-3 месяца после заключения сделки покупатель получает от налоговых органов Хорватии извещение на оплату 5%-го налога на переход права собственности. Копия Основного договора направляется нотариусом в налоговые органы, поэтому уплата налога является неизбежной.

При исчислении налоговой базы налоговые органы могут руководствоваться не только суммой, прописанной в договоре купли-продажи, но и средней рыночной ценой реализации объектов подобного рода в Хорватии в течение последнего года.

Срок уплаты налога может быть отодвинут до момента регистрации нового собственника в Земельном отделе Муниципального суда (в Хорватии создан электронный реестр прав собственности на недвижимое имущество - по номеру соответствующего объекта Вы можете получить все сведения о нем, о его собственнике и обременениях на сайте www.pravosudje.hr).

Инкорпорация юридического лица также поможет Вам разрешить проблемы миграции - учредителю компании, имеющему более 51% долей в собственности, предоставляется Вид на жительство в этой стране сроком до 1 года.

 

Сопровождение сделки. Покупка недвижимости.

На этом этапе, так же, как и на этапе ознакомительного тура по выбору недвижимости в Хорватии мы полностью сопровождаем и защищаем ваши интересы. Сопровождение сделки состоит из нескольких этапов:

  • Согласование стоимости, условий, схем и сроков оплаты
  • Подготовка и составление договора купли-продажи с указанием адреса и параметров выбранного объекта недвижимости
  • Проверка юридической чистоты продаваемого объекта
  • Проверка предоставленных документов продавцом объекта недвижимости
  • Контроль оплаты по сделке купли-продажи объекта недвижимости
  • Проверка и выдача документов на право собственности («Vlastnicki list») после проведения сделки купли-продажи
  • Передача ключей

В документе, называемом на хорватском языке vlastnicki list (Властнический лист) указывается тип и адрес недвижимости, дата приобретения и имя нового владельца (или название фирмы, если речь идет о приобретении недвижимости на юридическое лицо). Указанная стоимость может отличаться от реальной стоимости покупки на 15-20%, что выгодно при уплате налога.

Особо стоит отметить, что практически во всей Хорватии (за исключением Дубровника) нет ежегодного налога на недвижимость. Есть единовременный 5% налог, который уплачивается в течение 3-х месяцев с момента подписания договора купли-продажи.

После оформления всех документов и получения свидетельства о собственности вы становитесь полноправным владельцем недвижимости в Хорватии.

Дополнительное сопровождение:

Возможно, вы самостоятельно подобрали для себя объект недвижимости, но не решаетесь заняться оформлением его в свою собственность. Тому могут быть разные причины - и языковый барьер, и отсутствие времени на изучение законодательства Хорватии, и многое другое. Мы с удовольствием поможем вам в этом вопросе - проверим документы на недвижимость, правомочия собственника, оформим необходимые заявления для нотариата и выполним  другие необходимые действия вплоть до получения правоустанавливающих документов на собственность.

Реклама: банкетный зал ясенево