Иностранные граждане могут приобрести объект недвижимости только на юридическое лицо, зарегистрированное по законам Хорватии. В роли учредителей могут быть как физические, так и юридические лица. Учредитель может быть директором своей хорватской компании. Как правило, юридическое лицо регистрируется в форме D.O.O. - хорватского аналога ООО (Общества с ограниченной ответственностью). Регистрация компаний в Хорватии входит в перечень наших услуг.
Для регистрации юридического лица от российского гражданина требуется только загранпаспорт.
От учредителя - иностранного юридического лица потребуются следующие надлежащим образом легализованные документы:
- Свидетельство о регистрации или выписка из реестра юридических лиц (не старше 1месяца)
- Устав
- Учредительный договор (при наличии)
- Протоколы компании, последовательно отражающие назначение директоров компании
- Доверенность на подписание необходимых документов, если комплект учредительных документов подписывается не директором компании (текст доверенности рекомендуется заранее согласовывать с нами).
Если учредителем является оффшорная компания, то дополнительно потребуются:
- Certificate of Good Standing с апостилем (не старше 1 месяца)
- Certificate of Incumbency с апостилем (не старше 1 месяца)
Такой же комплект документов необходим и при покупке долей уже существующей хорватской компании. Перевод вышеуказанных документов осуществляется сертифицированными переводчиками в Хорватии.
* Обращаем Ваше внимание на то, что в связи с наличием между Хорватией и РФ соответствующего договора, российские документы принимаются в Хорватии без апостиля, а копии - при условии надлежащего заверения российским нотариусом.
К сожалению, хорватские консульства отказывают в заверении подписей учредителей и директоров будущих хорватских компаний в РФ, поэтому необходим выезд данных лиц в Хорватию хотя бы на один полный рабочий день, в течение которого осуществляются следующие действия:
- подписание документов в присутствии нотариуса
- оформление нотариальных доверенностей
- открытие банковских счетов для учредителей
- открытие предварительного (накопительного)счета компании, куда учредителями переводится сумма уставного капитала
- встреча с будущим бухгалтером
Как правило, регистрация юридического лица занимает 2-4 недели с момента подачи документов на регистрацию в Коммерческий суд после подписания комплекта учредительных документов у нотариуса.
Предварительный договор (Пред-договор)
Чтобы
зафиксировать за собой объект до регистрации своей компании, покупателю
рекомендуется заключить с продавцом Предварительный договор (или Договор о
задатке) и тут же внести предоплату, который на практике равняется 10-15%
стоимости объекта недвижимости.
Предпочтительной форма внесения задатка являются наличные. При отсутствии у
клиента достаточных наличных средств, что может быть обусловлено особенностями
российского законодательства о валютном регулировании и контроле, клиенту может
быть предоставлено 3-5 дней для перевода средств предоплаты по безналичному
расчету.
После внесения задатка объект фиксируется за покупателем. В дальнейшем в случае его отказа от заключения Основного
договора купли-продажи он теряет сумму задатка.
При отказе от сделки со стороны продавца сумма задатка подлежит возврату покупателю в двойном размере.
Преддоговор, как правило, содержит все основные условия основного договора купли-продажи, включая валюту платежа и даже банковский курс, которым следует руководствоваться при осуществлении перевода по безналичному расчету.
Основной договор купли-продажи
После регистрации компании можно подписывать договор купли-продажи и осуществлять оплату основной суммы по договору со счета компании (компании предварительно получает кредит от учредителя-нерезидента, который оформляется по факту уведомления Национального банка Хорватии). В этом случае объект ставится на баланс юридического лица
Нередко встает вопрос о стоимости, по которой объект ставится на баланс компании. Существуют два варианта: постановка на баланс: по полной стоимости (в этом случае задаток возвращается физическому лицу Продавцом и со счета компании проплачивается полная сумма) и по стоимости за вычетом задатка (то есть в соответствии с суммой, перечисленной Продавцу со счета компании).
После оплаты объекта и получения расписки в получении средств от продавца Основной договор купли-продажи заверяется в присутствии нотариуса, и документы передаются в соответствующий отдел Муниципального суда на регистрацию прав собственности покупателя, в чем покупателю выдается удостоверительная квитанция с регистрационным номером. Окончательная регистрация может занять от нескольких недель до года.
Следует отметить, что неизбежными являются потери на конвертацию валюты. Расчеты за недвижимое имущество между резидентами Хорватии, а также если один из участников сделки является резидентом Хорватии, проводятся исключительно в национальной валюте, в то время, как все цены номинированы в евро. Это означает, что продавец требует перечисления ему такой суммы в кунах, которая позволит приобрести евро в размере стоимости объекта.
Ориентировочно через 1-3 месяца после заключения сделки покупатель получает от налоговых органов Хорватии извещение на оплату 5%-го налога на переход права собственности. Копия Основного договора направляется нотариусом в налоговые органы, поэтому уплата налога является неизбежной.
При исчислении налоговой базы налоговые органы могут руководствоваться не только суммой, прописанной в договоре купли-продажи, но и средней рыночной ценой реализации объектов подобного рода в Хорватии в течение последнего года.
Срок уплаты налога может быть отодвинут до момента регистрации нового собственника в Земельном отделе Муниципального суда (в Хорватии создан электронный реестр прав собственности на недвижимое имущество - по номеру соответствующего объекта Вы можете получить все сведения о нем, о его собственнике и обременениях на сайте www.pravosudje.hr).
Инкорпорация юридического лица также поможет Вам разрешить
проблемы миграции - учредителю компании, имеющему более 51% долей в
собственности, предоставляется Вид на жительство в этой стране сроком до 1 года.
Сопровождение сделки. Покупка недвижимости.
На этом этапе, так же, как и на этапе ознакомительного тура по выбору
недвижимости в Хорватии мы полностью сопровождаем и защищаем ваши интересы. Сопровождение
сделки состоит из нескольких этапов:
- Согласование стоимости, условий, схем и сроков оплаты
- Подготовка и составление договора купли-продажи с указанием адреса и параметров выбранного объекта недвижимости
- Проверка юридической чистоты продаваемого объекта
- Проверка предоставленных документов продавцом объекта недвижимости
- Контроль оплаты по сделке купли-продажи объекта недвижимости
- Проверка и выдача документов на право собственности («Vlastnicki list») после проведения сделки купли-продажи
- Передача ключей
В документе, называемом на хорватском языке vlastnicki list (Властнический лист)
указывается тип и адрес недвижимости, дата приобретения и имя нового владельца
(или название фирмы, если речь идет о приобретении недвижимости на юридическое
лицо). Указанная стоимость может отличаться от реальной стоимости покупки на
15-20%, что выгодно при уплате налога.
Особо стоит отметить, что практически во всей Хорватии (за исключением
Дубровника) нет ежегодного налога на недвижимость. Есть единовременный 5%
налог, который уплачивается в течение 3-х месяцев с момента подписания договора
купли-продажи.
После оформления всех документов и получения свидетельства о собственности вы
становитесь полноправным владельцем недвижимости в Хорватии.
Дополнительное сопровождение:
Возможно, вы самостоятельно подобрали для себя объект недвижимости, но не
решаетесь заняться оформлением его в свою собственность. Тому могут быть разные
причины - и языковый барьер, и отсутствие времени на изучение законодательства
Хорватии, и многое другое. Мы с удовольствием поможем вам в этом вопросе -
проверим документы на недвижимость, правомочия собственника, оформим необходимые
заявления для нотариата и выполним другие необходимые действия вплоть до
получения правоустанавливающих документов на собственность.
Реклама: банкетный зал ясенево